【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】希臘債務(wù)問題獲得紓困，歐債的威脅利空鈍化，加上國內(nèi)瀰漫在一片股市上揚(yáng)、兩岸投資關(guān)係可望大躍進(jìn)的樂觀情境下，龍年新春房市宛如櫻花漫開，一甩年前陰鬱買氣，成交量回補(bǔ)2~3成，中古屋成交價(jià)量已經(jīng)回到2011年全球股災(zāi)前的水準(zhǔn)。

根據(jù)永慶房產(chǎn)集團(tuán)研展室統(tǒng)計(jì)，2月臺(tái)北市中古屋每坪成交均價(jià)50.7萬元，較上月修正4.7%；新北市中古屋房價(jià)每坪30.1萬元，小升2.0%；臺(tái)中、高雄價(jià)格則維持平盤，中古屋每坪11.8萬、9.1萬。主要都會(huì)區(qū)的買氣已回穩(wěn)，成交量較上月全面成長。臺(tái)北市、新北市、臺(tái)中市、高雄市，成交量則較上月分別提升25%、21%、20%、26%。

永慶房產(chǎn)集團(tuán)研展室資深研究員黃舒衛(wèi)表示，年後經(jīng)濟(jì)築底反彈的信號(hào)強(qiáng)烈，再加上超低利率環(huán)境還有持續(xù)延長的跡象，通膨隱憂再起，強(qiáng)化民眾購屋需求，從原本的「觀望」心態(tài)轉(zhuǎn)為「審慎樂觀」。無論是新進(jìn)的買方人數(shù)或房仲帶看量都較去年第四季成長3成左右，整體交易量重回奢侈稅後的水準(zhǔn)，且有續(xù)熱的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)3月的成交量仍有穩(wěn)定成長的表現(xiàn)，但追價(jià)的激情已趨於理性。

選後買方的心態(tài)明顯轉(zhuǎn)趨樂觀，2011年超過25%臺(tái)北市民選擇輕移民至新北市的現(xiàn)象，已開始回流，到2月只剩下17%外流。另外，臺(tái)北市中心的首購買方佔(zhàn)比達(dá)23%，超越全年平均的19%。黃舒衛(wèi)表示，消費(fèi)者對(duì)精華區(qū)價(jià)格的認(rèn)同增加，選擇在房價(jià)盤整期進(jìn)場，之前的曲高和寡已不再。而市中心相對(duì)平價(jià)的中山區(qū)、松山區(qū)，可望在因應(yīng)東亞黃金航線成形、松山機(jī)場的新國門效應(yīng)帶領(lǐng)下，出現(xiàn)叫好又叫座的表現(xiàn)。

房價(jià)凍漲強(qiáng)化民眾購屋的意願(yuàn)，再加上百年結(jié)婚潮、龍年生子潮的剛性需求，兩者拉動(dòng)家長買給子女的「贈(zèng)與」比例。有捷運(yùn)直達(dá)臺(tái)北市郊區(qū)的贈(zèng)與比例從去年的7%，一舉躍升為11%，間接把內(nèi)湖、文山、南港推上成交熱區(qū)。黃舒衛(wèi)說，這幾區(qū)的捷運(yùn)末端站沒有供給量過大的問題，又有補(bǔ)漲的行情，價(jià)格支撐條件強(qiáng)，最受自住客買方市場青睞。

除了臺(tái)北市的在地認(rèn)同提高以外，新北市的在地買盤信心已經(jīng)恢復(fù)，原本觀望的買方態(tài)度轉(zhuǎn)向積極，換屋買方從去年平均的28%，提升到34%。但過去最主要的首購族群從1月的32%，下修至2月的28%。黃舒衛(wèi)提醒，在居住正義的政策大旗之下，合宜住宅在2012年第二、四季的推出，將使部份首購族產(chǎn)生觀望心態(tài)，因此供給量過大、價(jià)格預(yù)期過高的地區(qū)，房價(jià)還有調(diào)整空間，但隨著捷運(yùn)計(jì)畫的推展，以及價(jià)格優(yōu)勢的擴(kuò)散，仍有吸引剛性需求選購的利基。

臺(tái)中市、高雄市元月中古屋市場受長假效應(yīng)，房市成交冷清。但年後市場看法則隨股市走揚(yáng)而逆轉(zhuǎn)，原本觀望的自住客回籠，成交量重回去年奢侈稅後水準(zhǔn)。而臺(tái)中七期、高雄美術(shù)館、農(nóng)十六的指標(biāo)區(qū)域，來客量也增加4成以上。但由於新成屋房價(jià)居高不下，置產(chǎn)族群的獲利空間有限，因此2月總量僅回到過去水準(zhǔn)，未爆大量。但鳳山等原縣區(qū)的縣市交界區(qū)，成交量仍持續(xù)擴(kuò)大，顯見只要價(jià)格合理，區(qū)域市場不會(huì)寂寞。

黃舒衛(wèi)分析，中南部的住宅市場以自住客為主力，而且置產(chǎn)客對(duì)於目前的投報(bào)率相當(dāng)在乎，造成買方考慮的時(shí)間拉長，使市場氣氛雖偏多，但較理性，預(yù)計(jì)第二季的成交量還有一成左右的上漲空間。然而商用產(chǎn)品，如：店面、旅館，在未來「陸客自由行」政策的預(yù)期開放之下，租金提升可期，反而是值得佈局的產(chǎn)品。

黃舒衛(wèi)指出，美國的低利政策延至2014年底，等於宣告以調(diào)升房貸利率擠壓房價(jià)泡沫的威脅減低。再加上兩岸關(guān)係仍有很大的改善空間，投資環(huán)境看好，首購、置產(chǎn)買方的信心重新被燃起，讓房市向下修正的壓力大減，也鼓舞建商一掃先前壓抑氣氛，在329檔期積極推案。惟歐債的未爆彈未除、房價(jià)所得比屢創(chuàng)新 高，而且政府居住正義政策多管齊下，合宜住宅hold住大量首購族，低總價(jià)的重劃區(qū)產(chǎn)品在政府規(guī)劃下，也將陸續(xù)搶市，新北市公寓、中古大樓未來價(jià)格破壞的機(jī)會(huì)大，區(qū)域個(gè)別表現(xiàn)的趨勢會(huì)更分明，值得屋主注意。

黃舒衛(wèi)建議，新內(nèi)閣頻頻拋出政策議題，市場M型化的走向會(huì)更明朗。一方面是透過與國際市場的接軌，豪宅、商用不動(dòng)產(chǎn)，甚至是市中心住宅，價(jià)格的支撐性會(huì)被強(qiáng)化，但供給量大、生活機(jī)能弱、交通距離遠(yuǎn)的地區(qū)，會(huì)在政府嚴(yán)控建商貸款的措施下，以及擴(kuò)大生活圈的議題操作下，提早鬆動(dòng)價(jià)格，最大降幅可達(dá)15%，值得消費(fèi)者留意。